《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)2024年10月31日蚌埠市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過，并經(jīng)2025年5月14日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2025年7月1日起施行。

 

                                                           蚌埠市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

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蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例 

（2024年10月31日蚌埠市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過   2025年5月14日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn)）

 

目    錄

 

第一章  總    則

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第三章  前期物業(yè)管理

第四章  物業(yè)服務(wù)

第五章  物業(yè)使用和維護(hù)

第六章  法律責(zé)任

第七章  附    則

 

第一章  總    則

 

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

第三條  住宅物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

建立政府組織、部門協(xié)同、屬地管理、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的物業(yè)管理機(jī)制。

第四條  市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，制定、落實(shí)扶持政策，建立健全議事協(xié)調(diào)制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題。

蚌埠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條  市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)，負(fù)責(zé)規(guī)范招投標(biāo)程序和標(biāo)后履約監(jiān)管；

（五）組織實(shí)施新建住宅物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)；

（六）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)；

（七）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）；

（八）依法建立服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員信用管理制度；

（九）加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核等事項(xiàng)的統(tǒng)一組織和監(jiān)督。區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、政策規(guī)定和市人民政府物業(yè)管理主管部門要求，履行物業(yè)管理職責(zé)。縣人民政府物業(yè)管理主管部門可以結(jié)合縣域特點(diǎn)依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條  市、縣（區(qū)）人民政府相關(guān)管理部門或者機(jī)構(gòu)履行下列職責(zé)：

（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)監(jiān)管電力設(shè)施、電能保護(hù)，住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、調(diào)整和監(jiān)督等工作；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)高空拋物、違規(guī)燃放煙花爆竹等影響公共安全、公共秩序的違法行為，按照法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定對(duì)監(jiān)控安防、養(yǎng)犬等開展監(jiān)督檢查，參與矛盾糾紛處理，做好流動(dòng)人口監(jiān)管等工作；

（三）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)管，依法查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（五）城市管理部門負(fù)責(zé)查處裝飾裝修過程中擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、亂貼廣告和違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為，監(jiān)管生活垃圾分類、住宅小區(qū)園林綠化驗(yàn)收、綠地占用、樹木砍伐移植等行為；

（六）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察和物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)的查處；

（七）公共資源交易監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理；

（八）人民防空部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)人防工程設(shè)施建設(shè)與使用的監(jiān)督管理；

（九）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)影響消防設(shè)施、消防通道安全行為的監(jiān)督管理。

民政、司法行政、財(cái)政、應(yīng)急管理等部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)監(jiān)管保障工作。

第七條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責(zé)，并明確指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)的工作機(jī)構(gòu)和人員：

（一）召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作；

（四）協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，接受物業(yè)管理各方主體投訴，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督突發(fā)失管狀態(tài)的應(yīng)急物業(yè)管理；

（七）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（八）排查危舊房屋、高空墜物、外墻脫落等安全隱患；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

第八條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。對(duì)于屬于承接執(zhí)法事項(xiàng)范圍內(nèi)能夠直接辦理的事項(xiàng)，按照時(shí)限要求辦理；對(duì)于不屬于的事項(xiàng)，向有關(guān)部門移送辦理，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)快速響應(yīng)。

相關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)依法、規(guī)范、有效履行職責(zé)。對(duì)于賦權(quán)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的行政執(zhí)法事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)跟蹤監(jiān)管、加強(qiáng)指導(dǎo)，確保承接到位。

第九條  市、縣（區(qū)）人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，聘請(qǐng)專業(yè)人員開展調(diào)解工作，化解住宅物業(yè)管理矛盾糾紛。

第十條  市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)發(fā)布政策措施，便利業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)公開透明、便捷高效。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行智能化管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集、研判、處理，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)安全、智能、綠色發(fā)展。

 

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

 

第十一條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（二）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，監(jiān)督專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十二條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費(fèi)；

（六）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

（七）配合執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十三條  市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助，引導(dǎo)業(yè)主規(guī)范有序成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

對(duì)于交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年，以及其他具備條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)介入，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十四條  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

建設(shè)單位注銷的，經(jīng)業(yè)主共同決定，籌備經(jīng)費(fèi)可以從公共收益中列支；無公共收益或者公共收益不足的，縣（區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助。

第十五條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或者數(shù)據(jù)電文征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

業(yè)主大會(huì)表決可以采用電子投票的形式。

第十六條  業(yè)主委員會(huì)成員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。鼓勵(lì)符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)工作者等參選業(yè)主委員會(huì)成員。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公開，并及時(shí)更新下列事項(xiàng)：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員名單；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（六）業(yè)主共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益情況；

（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位處分情況；

（八）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項(xiàng)。

前款第五項(xiàng)至第八項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次，公布期限不少于一個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)未公布前款事項(xiàng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其公布。

第十八條  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)可以從業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益中列支，不足部分也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?/span>，其標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員的工作情況，決定給予其適當(dāng)補(bǔ)貼。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專職工作人員承擔(dān)日常事務(wù)，明確其工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條  業(yè)主委員會(huì)及其成員不得實(shí)施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測(cè)等費(fèi)用；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（八）利用職務(wù)之便減免物業(yè)費(fèi)或者煽動(dòng)業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)；

（九）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)違反前款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；拒不改正的，依法撤銷，并向全體業(yè)主通告；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應(yīng)五分之一以上業(yè)主要求，在三個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成員有本條第一款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其成員資格。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般不超過五年。任期屆滿五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆工作小組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)代表和業(yè)主代表組成，人數(shù)為五至九人單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

第二十一條  實(shí)行業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、履職評(píng)估和業(yè)主委員會(huì)成員履職承諾制度。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送物業(yè)管理工作有關(guān)情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果公示。

第二十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在充分征求業(yè)主意見基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)成立物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

物業(yè)管理委員會(huì)可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會(huì)自行解散。

物業(yè)管理委員會(huì)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立。物業(yè)管理委員會(huì)任期一般不超過三年。

第二十三條  物業(yè)管理區(qū)域由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以由業(yè)主自行管理。

 

第三章  前期物業(yè)管理

 

第二十四條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相分離。

第二十五條  新建住宅小區(qū)物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表和物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)參與物業(yè)承接查驗(yàn)過程監(jiān)督，提供技術(shù)支持，開展復(fù)查復(fù)核，及時(shí)處理投訴。

物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。

第二十六條  辦理物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業(yè)主名冊(cè)；

（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十七條  物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)妥善解決承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主合法權(quán)益的，共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條  市人民政府建立健全住宅工程質(zhì)量保證金管理制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位工程質(zhì)量保證金存儲(chǔ)、支付、返還和公開等管理。

物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。保修期滿后的維修費(fèi)用，業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，從專項(xiàng)維修資金中支付，不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分面積分?jǐn)?/span>。

屬于人為損壞的，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

 

第四章  物業(yè)服務(wù)

 

第二十九條  鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)采取公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定采取公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式進(jìn)行。

業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示，并根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。

第三十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，做好住宅小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等綜合服務(wù)工作；

（二）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備管理，委托符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)；

（三）做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案；

（四）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的巡查，及時(shí)對(duì)違法違規(guī)以及不文明行為進(jìn)行勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告，配合執(zhí)法活動(dòng)；

（五）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生傳染病疫情、火災(zāi)、燃?xì)獍踩鹿实韧话l(fā)性事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照有關(guān)規(guī)定開展應(yīng)急處置，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助開展應(yīng)急防控和救助工作；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（七）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十一條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照有關(guān)規(guī)定區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市人民政府發(fā)展改革部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門依據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。每三年對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過合同約定。

市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定并發(fā)布基本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十二條  已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期未支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以催告其限期支付；期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解，或者申請(qǐng)仲裁、提起訴訟。

第三十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公開并及時(shí)更新服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及專項(xiàng)維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

對(duì)于本條例第十七條第一款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)公開的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增加收費(fèi)項(xiàng)目；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同約定，處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或者利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（四）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)?/span>，或者在開啟門禁、乘用電梯等方面采取限制措施等方式催交物業(yè)費(fèi)；

（五）違反規(guī)定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造；

（六）干擾業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和業(yè)主委員會(huì)選舉；

（七）損壞、擅自停用公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

（八）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式開啟門禁、乘用電梯及使用其他共用設(shè)施設(shè)備；

（九）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)；

（十）篡改、泄露、出售業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息；

（十一）強(qiáng)制或者變相收取保證金、押金等費(fèi)用；

（十二）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主或者物業(yè)使用人可以向縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴。縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。

第三十五條  物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物：

（一）本條例第二十六條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（五）由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（六）物業(yè)費(fèi)中單列的未使用完的資金；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

 

第五章  物業(yè)使用和維護(hù)

 

第三十六條  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者擅自挖掘地下空間；

（三）擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施或者公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

（五）將電動(dòng)自行車、摩托車、三輪車帶入載人電梯；

（六）不按照規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車，或者占用公共區(qū)域長(zhǎng)期停放車輛；

（七）違反用電安全要求私拉電線和插座為新能源汽車、電動(dòng)自行車充電；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（九）擅自將住宅、車位（庫(kù)）、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（十）違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超過樓面荷載等違反安全規(guī)定的物品；

（十一）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)，制造影響他人的異味、光污染等；

（十二）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，或者飼養(yǎng)動(dòng)物影響公共環(huán)境和居住環(huán)境；

（十四）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十五）從建筑物中拋擲物品；

（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款規(guī)定行為之一的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，不屬于街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)范圍的，移交有關(guān)部門處理。

第三十七條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開工前書面告知施工時(shí)間、施工期限、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及施工安全禁止行為等事項(xiàng)。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)進(jìn)行房屋室內(nèi)裝飾裝修施工時(shí)，涉及變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載等情形的，未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案不得施工。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝飾裝修活動(dòng)存在違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)采取合理措施制止，并及時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法處理。

第三十八條  住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建的車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。

建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將車位（庫(kù)）規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價(jià)格等信息在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并書面告知買受人。

住宅小區(qū)內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。

住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)作為停車位使用的，應(yīng)當(dāng)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，可以通過租賃、有償使用、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式處分，但不得出售、附贈(zèng)。收取的停車費(fèi)用、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

第三十九條  新建住宅小區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)車輛充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。既有住宅小區(qū)內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十條  下列利用業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主共有：

（一）利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營(yíng)收入；

（二）利用業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車位停放車輛收取的停車費(fèi)；

（三）利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或者快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；

（四）利用全體業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

（五）公共收益利息收入；

（六）經(jīng)業(yè)主同意處置報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；

（七）共用部位被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)；

（八）其他依法屬于全體業(yè)主的收益。

第四十一條  公共收益由業(yè)主共同決定，可以用于下列物業(yè)管理支出：

（一）補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（三）購(gòu)買房屋安全以及公共設(shè)施維修保險(xiǎn)；

（四）業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)專職工作人員的薪酬，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；

（五）有關(guān)審計(jì)費(fèi)用；

（六）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。

第四十二條  公共收益應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，單獨(dú)列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以決定與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)共同管理共管賬戶。  

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并規(guī)定審計(jì)條件、程序、費(fèi)用承擔(dān)、結(jié)果公布等。

市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全公共收益使用、管理和監(jiān)督制度。

第四十三條  市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。

第四十四條  發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取防范措施，并由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活的；

（二）消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞構(gòu)成重大火災(zāi)隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞不具備滅火功能的；

（三）屋面和外墻損壞、滲漏，共用排水設(shè)施因坍塌、爆裂等造成功能障礙以及不屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供燃?xì)獾裙灿迷O(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的；

（四）樓體外立面、飾面、公共構(gòu)件存在脫落危險(xiǎn)，小區(qū)圍墻、公共護(hù)（圍）欄損壞嚴(yán)重或者有倒塌危險(xiǎn)，玻璃幕墻炸裂、地面塌陷等危及公共安全的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他緊急情況。

第四十五條  市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查情況做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集以及評(píng)價(jià)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的征集和核查工作。

引導(dǎo)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況納入選聘條件。

第四十六條  市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期進(jìn)行考核，并向社會(huì)公開考核結(jié)果。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，開展矛盾糾紛調(diào)解，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平；依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，配合物業(yè)管理主管部門建立健全信用檔案。

鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場(chǎng)資源整合等方式，向規(guī)模化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

 

第六章  法律責(zé)任

 

第四十七條  違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

有關(guān)行政處罰權(quán)已交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府行使的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法實(shí)施行政處罰。

第四十八條  違反本條例第二十四條規(guī)定，建設(shè)單位未通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)人民政府城市管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第四十九條  違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交物業(yè)承接查驗(yàn)資料的，由縣級(jí)人民政府城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十條  違反本條例第三十五條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在約定期限或者合理期限退出，或者擅自撤離、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級(jí)人民政府城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級(jí)人民政府城市管理部門處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十一條  違反本條例規(guī)定， 市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)部門及其工作人員在物業(yè)管理活動(dòng)中有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，由有關(guān)機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

 

第七章  附    則

 

第五十二條  本條例自2025年7月1日起施行。

 

 

 

 

 

關(guān)于《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》的說  明

——2023年12月8日在市十七屆人大常委會(huì)第十七次會(huì)議上

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)　孫如斌

 

市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)：

    受市人民政府委托，向市人大常委會(huì)報(bào)告《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》起草情況，請(qǐng)予審議。

一、起草背景

《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》是市人大常委會(huì)2023年立法計(jì)劃提請(qǐng)審議項(xiàng)目。省委省政府和市委市政府高度重視物業(yè)管理工作，省委書記針對(duì)物業(yè)管理專門作了批示。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物業(yè)管理工作頂格調(diào)度。物業(yè)管理更是今年的主題教育專項(xiàng)整治內(nèi)容。我市以此為契機(jī)啟動(dòng)蚌埠市住宅物業(yè)管理立法工作。

二、起草過程

為做好《條例》立法工作，市政府辦公室印發(fā)了《〈蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉立法工作實(shí)施方案》，成立由分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的立法起草工作小組。

7月11日至14日，組成考察組赴蕪湖市、馬鞍山市和常州市學(xué)習(xí)考察物業(yè)管理及立法工作。8月10日至18日，通過政府網(wǎng)站、抖音、微信公眾號(hào)等方式征集公眾立法意見。8月14日至17日，分別召開縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)街社區(qū)代表等座談會(huì)，充分聽取各相關(guān)主體意見建議。8月21日，對(duì)前期收集的意見進(jìn)行研討。8月27日首次發(fā)函征詢市直相關(guān)部門意見。9月13日再次向提出修改意見的龍子湖區(qū)等11家單位征詢意見。8月28日至9月28日通過市政府、市住建局官網(wǎng)征詢公眾建議。9月17日，召開專家論證會(huì)，修改后報(bào)市司法局立法審查。11月10日，市司法局出具審查意見。11月24日，常務(wù)副市長(zhǎng)主持召開征求意見協(xié)商座談會(huì)。11月30日，副秘書長(zhǎng)主持召開協(xié)調(diào)會(huì)。12月3日，召開市十七屆人民政府第30次常務(wù)會(huì)議，審議研究《條例（草案）》，并按程序報(bào)送市人大常委會(huì)。

三、主要內(nèi)容

《條例（草案）》共有條款44條，主要分為七個(gè)方面。

第一部分“總則”。主要包括立法目的、適用范圍、基本原則及工作機(jī)制、各相關(guān)管理主體職責(zé)等規(guī)定。將“黨建引領(lǐng)”融入物業(yè)管理中，建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。

第二部分“業(yè)主和業(yè)主組織”。主要包括首次業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式、業(yè)主委員會(huì)候選人、業(yè)主委員會(huì)及其委員禁止事項(xiàng)、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)履職評(píng)估、業(yè)主委員會(huì)離任審計(jì)、物業(yè)管理委員會(huì)等規(guī)定。明確了業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的來源及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)《中華人民共和國(guó)民法典》中關(guān)于業(yè)主“參與表決”含義進(jìn)行明確，豐富了業(yè)主委員會(huì)參選人員范圍，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其委員禁止事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化確保業(yè)主委員會(huì)規(guī)范履職，提出了暫時(shí)無法成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)可先行成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第三部分“物業(yè)服務(wù)”。主要包括前期物業(yè)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)、前期物業(yè)服務(wù)變更、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)、物業(yè)管理區(qū)域公示事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止事項(xiàng)、政府支持、物業(yè)管理區(qū)域禁止事項(xiàng)、裝飾裝修管理、停車管理、充電設(shè)施、業(yè)主自行管理等規(guī)定。對(duì)承接查驗(yàn)中存在的問題給出了處置措施，提出建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)監(jiān)督管理制度確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用于小區(qū)建設(shè)，結(jié)合日常管理中投訴情況對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化，如采取停電、供水、物業(yè)費(fèi)綁定電梯卡等形式催交物業(yè)費(fèi)，強(qiáng)制或變相收取保證金、押金等。

第四部分“公共收益和維修資金”。主要包括公共收益的范圍、使用及其管理、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納及續(xù)籌補(bǔ)建和應(yīng)急使用等規(guī)定。明確了公共收益的具體范圍，如經(jīng)營(yíng)收益、利用業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車位停放車輛收取的停車費(fèi)、引進(jìn)自助售賣機(jī)或者快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等，使用范圍包括補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行費(fèi)用等。建立了公共收益專戶，實(shí)現(xiàn)公共收益“三方共管”，對(duì)維修資金應(yīng)急使用進(jìn)行了細(xì)化等。

第五部分“監(jiān)督管理”。主要包括物業(yè)保修維修、信用管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、矛盾糾紛調(diào)處等規(guī)定。建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)制度，并強(qiáng)調(diào)了結(jié)果運(yùn)用，如將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況納入選聘條件，優(yōu)先選聘品牌優(yōu)質(zhì)、信用良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的重要依據(jù)。

第六部分“法律責(zé)任”。主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域禁止事項(xiàng)法律責(zé)任、公職人員法律責(zé)任等規(guī)定。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)?/span>，或者在開啟門禁、乘坐電梯、車輛出入等方面采取限制措施等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式開啟門禁、乘用電梯及使用其他共用設(shè)施設(shè)備等規(guī)定了處罰內(nèi)容。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面的，擅自設(shè)置電動(dòng)自行車充電設(shè)施，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電的規(guī)定了處罰內(nèi)容。

第七部分“附則”。主要包括施行時(shí)間。

 

 

關(guān)于《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案修改稿）》審議結(jié)果的報(bào)告

——2024年10月30日在市十七屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議上

市人民代表大會(huì)法制委員會(huì)副主任委員  許錦標(biāo)

 

市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)：

今年6月，市十七屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議對(duì)《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案修改稿）》（以下簡(jiǎn)稱《草案修改稿》）進(jìn)行了審議，法制工作委員會(huì)對(duì)審議意見進(jìn)行了研究，對(duì)《草案修改稿》進(jìn)行修改，形成了《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案表決稿）》（以下簡(jiǎn)稱《草案表決稿》）。10月16日，市人大法制委員會(huì)召開會(huì)議對(duì)《草案表決稿》進(jìn)行了審議。10月21日，主任會(huì)議聽取了審議結(jié)果的報(bào)告，對(duì)《草案表決稿》進(jìn)行研究，決定將《草案表決稿》提請(qǐng)本次常委會(huì)會(huì)議表決。現(xiàn)將審議結(jié)果報(bào)告如下：

一、有的常委會(huì)組成人員提出，《草案修改稿》第十條第二款“通過在電梯、消防、給排水等重要設(shè)施設(shè)備布設(shè)傳感器”的內(nèi)容太具體，可以進(jìn)行原則性表述。經(jīng)研究，建議修改為“鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行智能化管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集、研判、處理，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)安全、智能、綠色發(fā)展”。

二、有的常委會(huì)委員提出，《草案修改稿》第三十一條第三款規(guī)定“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過合同約定”，此時(shí)業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商支付物業(yè)費(fèi)的表述不準(zhǔn)確，也不現(xiàn)實(shí)。經(jīng)研究，建議修改為“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過合同約定”。

三、有的常委會(huì)委員提出，《草案修改稿》第四十五條第一款“市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集以及評(píng)價(jià)工作”的規(guī)定不夠細(xì)致，難以執(zhí)行。經(jīng)研究，建議修改為“市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查情況做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集以及評(píng)價(jià)工作”。

四、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改工作已經(jīng)啟動(dòng)，《草案修改稿》的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量與其保持一致。經(jīng)研究，結(jié)合《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例（送審稿）》修改情況，對(duì)《草案修改稿》作出如下修改：

（一）建議第五條第一款增加一項(xiàng)作為第九項(xiàng)，規(guī)定“加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)”。

（二）建議第七條第一款增加一項(xiàng)作為第六項(xiàng)，規(guī)定“指導(dǎo)和監(jiān)督突發(fā)失管狀態(tài)的應(yīng)急物業(yè)管理”。

（三）建議第十一條第四項(xiàng)監(jiān)督內(nèi)容增加“業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益”的管理和使用。

（四）建議第三十八條第二款修改為“建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將車位（庫(kù)）規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價(jià)格等信息在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并書面告知買受人”。

（五）建議對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員負(fù)面清單、物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出及資料移交等內(nèi)容進(jìn)行修改完善。

此外，還對(duì)《草案修改稿》其他部分條款作了文字修改和序號(hào)調(diào)整等，不再一一報(bào)告。

《草案表決稿》已按上述意見作了修改。

法制委員會(huì)認(rèn)為，經(jīng)過廣泛征求意見和建議，并經(jīng)市人大常委會(huì)會(huì)議兩次審議，《草案表決稿》充分吸收了常委會(huì)組成人員的審議意見和各方面的意見、建議，符合本市實(shí)際，與有關(guān)法律、行政法規(guī)不相抵觸，已經(jīng)比較成熟。同時(shí)，鑒于《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》修改需要較長(zhǎng)時(shí)間，不宜久等。因此，建議本次常委會(huì)會(huì)議通過。